Hay una conversación que prefiero tener al principio y no al final: cuánto vas a gastar de verdad. Muchos compradores llegan con un número fijo en la cabeza — el precio que vieron publicado — y arman todo su plan alrededor de esa cifra. El problema no es el precio de lista; el problema es todo lo que no aparece en él. Estos son los cinco puntos donde más veces he visto desarmarse un presupuesto.

Error 1: confundir el precio de lista con el costo de cierre

Al precio acordado hay que sumarle los gastos de traspaso. El principal es el impuesto de transferencia del 3%, que se calcula sobre el valor que determine la Dirección General de Impuestos Internos (DGII) y no necesariamente sobre lo que tú pagaste. A eso se añaden los honorarios del abogado que lleva tu debida diligencia y el contrato, y los gastos de registro. Ninguno es opcional y ninguno se negocia el día de la firma: pide el desglose por escrito antes de entregar el depósito de reserva.

Hay una excepción que cambia el cálculo por completo. Si la propiedad está acogida a CONFOTUR, la ley exonera el 3% de impuesto de transferencia y el 1% de IPI anual hasta por 15 años. Pero solo aplica si el proyecto tiene su resolución aprobada, así que pídela y verifícala antes de darla por hecha.

Error 2: presupuestar la compra y olvidar la tenencia

Una propiedad cuesta dinero todos los años, la uses o no. El IPI es un impuesto anual del 1% que se aplica sobre el excedente de un monto exento que se actualiza cada año. Súmale el mantenimiento del condominio, que en desarrollos con piscina, gimnasio, seguridad y áreas comunes suele ser la partida fija más alta después del impuesto. Y súmale seguro, electricidad — que en República Dominicana no es barata si vas a tener aire acondicionado encendido — y agua.

Mi recomendación práctica: pide el monto real del mantenimiento antes de comprar, no el estimado del brochure, y pregúntale al administrador cuántas veces ha subido en los últimos años.

Error 3: no contar lo que cuesta dejarla lista

Una propiedad entregada “lista para habitar” rara vez incluye lo que de verdad necesitas para vivir en ella o para rentarla: muebles, electrodomésticos, cortinas, ropa de cama, vajilla y, en algunos casos, hasta los aires acondicionados. Si tu plan es rentar a corto plazo, el nivel de amueblado no es un detalle estético — es lo que decide si tu propiedad compite o se queda vacía. Este renglón se subestima casi siempre, y llega justo cuando ya pagaste todo lo demás.

Error 4: en preventa, mirar el precio y no el cronograma

Lo que define si una preventa te queda cómoda no es el precio total, sino cómo se reparte en el tiempo: cuánto es la reserva, cuánto se paga en cuotas durante la construcción y cuánto queda contra entrega. Ese saldo final es donde más gente se traba, porque suele ser la porción mayor y hay que tenerlo disponible — o financiado y aprobado — en una fecha que depende del avance de obra. Antes de firmar, haz el ejercicio de escribir mes por mes qué vas a desembolsar hasta la entrega. Si algún mes no te cuadra, mejor saberlo ahora.

Error 5: no contar el costo del dinero

Si tus fondos están en otra moneda, el tipo de cambio y las comisiones de transferencia internacional son parte del costo, y no son menores cuando hablamos de varios desembolsos repartidos a lo largo de meses. Si vas a financiar, súmale los gastos de evaluación, el cierre del préstamo y el seguro que exija el banco. Nada de esto es una sorpresa si lo preguntas a tiempo; todo lo es si lo descubres en la mesa de firma.

La forma más simple de hacer esto bien es armar una hoja con tres columnas: lo que pagas una sola vez, lo que pagas cada año y lo que cuesta dejarla lista. Si el número final sigue teniendo sentido para ti, estás comprando con los ojos abiertos. Si el único número que cuadraba era el precio de lista, conviene revisarlo antes de avanzar.