La promesa de compraventa es el documento que más pesa en una compra, y muchas veces es el que menos se lee. Cuando un cliente me dice "ya reservé, ahora me mandan el contrato", siempre le pido lo mismo: no lo firmes con prisa. Ese contrato define qué compras, cuánto pagas, cuándo te entregan y qué pasa si algo sale mal. Una vez firmado, cambiarlo es mucho más difícil.
No sustituye la revisión de un abogado, y yo siempre recomiendo tener uno propio, independiente del vendedor. Pero sí quiero que llegues a esa revisión sabiendo qué buscar. Estas son las cláusulas que reviso con cada cliente antes de firmar.
1. Qué estás comprando exactamente
Parece obvio, pero aquí empiezan muchos problemas. El contrato debe identificar el inmueble con precisión: número de unidad, nivel, metraje, parqueos, áreas privadas como terraza o patio, y los datos registrales del terreno o del proyecto (designación catastral o matrícula). Si compras en planos, pide que se anexen los planos de la unidad y la lista de terminaciones.
Fíjate también en el metraje. Algunos contratos incluyen un margen de tolerancia entre lo prometido y lo entregado. Pregunta cuál es y qué pasa si la diferencia lo supera: ¿se ajusta el precio o no? Si el contrato no dice nada, esa es una conversación que conviene tener antes de firmar.
2. Precio, moneda y calendario de pagos
Revisa que el precio total esté escrito en cifras y en letras, en la moneda acordada, y que diga claramente si incluye o no los gastos de cierre, el mobiliario o los equipos. Luego mira el calendario: cuánto pagas de inicial, en qué fechas van las cuotas y cuánto queda para la entrega.
Dos detalles que suelen pasarse por alto: a qué cuenta se hacen los pagos (que esté a nombre de la empresa con la que firmas, nunca de una persona particular) y qué penalidad aplica si te retrasas en una cuota. Esa penalidad debería tener un equivalente para el desarrollador si es él quien incumple.
3. Fecha de entrega y qué pasa si se retrasa
Esta es la cláusula que más reviso. Una fecha de entrega sin consecuencias no te protege. Busca tres cosas: una fecha concreta (no "aproximadamente en el segundo semestre"), un período de gracia definido, y una compensación clara si el retraso supera ese período, ya sea una penalidad por mes o la opción de rescindir y recuperar lo pagado.
Lee también la cláusula de "fuerza mayor". Es normal que exista, pero si es demasiado amplia puede convertirse en una puerta abierta para justificar cualquier retraso. Debe limitarse a situaciones realmente fuera del control del desarrollador.
4. Cómo salir del contrato si lo necesitas
Nadie firma pensando en desistir, pero la vida cambia. El contrato debe decir qué pasa si tú decides no continuar: qué porcentaje de lo pagado se retiene, en qué plazo te devuelven el resto y bajo qué condiciones. Compáralo con lo que pasa si es el desarrollador quien incumple. Un contrato equilibrado trata ambas situaciones con reglas parecidas.
Si compras como inversión, pregunta además por la cesión del contrato: si puedes vender tu posición antes de la entrega, si necesitas autorización del desarrollador y si hay algún cargo por hacerlo. Esto afecta directamente tu estrategia de salida.
5. Gastos de cierre, CONFOTUR y condominio
El contrato debe dejar claro quién paga qué al momento del traspaso: impuesto de transferencia, honorarios legales, registro y deslinde si aplica. Si el proyecto tiene CONFOTUR, verifica que esté indicado en el contrato y quién se encarga del trámite para tu unidad. Recuerda lo que realmente ofrece este beneficio: exonera el 3% de impuesto de transferencia y el 1% de IPI anual hasta por 15 años. Si la resolución todavía está en trámite, pide que el contrato diga qué pasa si no se aprueba.
Por último, pide el reglamento del condominio o, al menos, un estimado de la cuota de mantenimiento y las reglas de uso. Si piensas alquilar, confirma que el reglamento lo permite en la modalidad que tienes en mente, sea a largo plazo o vacacional.
Mi recomendación: antes de firmar, haz una lista con todo lo que te prometieron de palabra y búscalo dentro del contrato. Lo que no está escrito, no está garantizado. Si tienes una promesa de compraventa en la mano y quieres revisarla con calma, escríbeme y la vemos juntos.