Cuando un cliente me dice que ya encontró la propiedad que quiere, mi primera pregunta no es por el precio. Es: ¿qué documentos tenemos del inmueble? En República Dominicana, la mayoría de los problemas de una compra no aparecen el día del cierre; aparecen meses después, cuando alguien descubre que el título tenía una carga, que los metros del plano no coinciden con lo que se vendió, o que quien firmó no era el único propietario. Todo eso se puede ver antes, en los papeles.

Esta es la lista que reviso antes de que un cliente entregue un peso de reserva. No sustituye a un abogado inmobiliario — siempre trabajo con uno que haga la revisión formal — pero sí te sirve para saber qué estás pidiendo y por qué.

1. El certificado de título, y que el nombre coincida

El certificado de título es el documento que emite el Registro de Títulos y dice quién es el propietario registrado del inmueble. Es el punto de partida de todo lo demás.

Lo que reviso no es solo que exista, sino que el nombre que aparece ahí sea exactamente el de la persona o empresa que te va a vender. Suena obvio y es donde más tropiezos veo: títulos todavía a nombre de un padre fallecido y en proceso de sucesión, propiedades a nombre de una sociedad cuyo representante no tiene poder para vender, o un cónyuge que no está firmando y cuya firma sí hace falta. Ninguno de esos casos significa que la compra sea imposible; significa que hay pasos previos que alguien tiene que resolver antes de la firma, y tú necesitas saberlo desde el principio.

2. La certificación de estado jurídico del inmueble

Este es el documento que más me gusta pedir, porque es el que dice la verdad incómoda. La certificación de estado jurídico la emite el Registro de Títulos y muestra las cargas y gravámenes que pesan sobre la propiedad: hipotecas, oposiciones, litis, embargos, servidumbres.

Un título limpio en la foto no garantiza un inmueble libre de cargas. Y hay un detalle práctico: esta certificación refleja el estado a la fecha en que se emite. Si te entregan una de hace ocho meses, no te está diciendo nada sobre hoy. Yo pido siempre una reciente, y en operaciones que toman tiempo la volvemos a pedir cerca del cierre.

3. El deslinde y los planos aprobados

El deslinde es el proceso que individualiza tu parcela y la separa del terreno mayor del que viene. Una propiedad sin deslindar no es necesariamente un problema legal, pero sí es un problema práctico: complica el financiamiento bancario, complica una reventa futura y deja espacio para discusiones sobre linderos.

Junto con el deslinde pido los planos aprobados y comparo los metros cuadrados que dicen con los que aparecen en el anuncio y en el contrato. Cuando no coinciden, la conversación hay que tenerla antes de firmar, no después de mudarte.

4. Lo que revelan los recibos

Los recibos parecen el documento aburrido de la lista y son de los más útiles. Pido el estado del IPI — el impuesto al patrimonio inmobiliario — para confirmar que la propiedad está al día con la DGII, y los recibos de agua, luz y basura.

Si es un condominio, sumo el reglamento de condominio, las últimas actas de asamblea y una certificación de que el propietario no tiene cuotas de mantenimiento atrasadas. El reglamento te dice qué puedes y qué no puedes hacer con tu unidad — incluyendo si se permite alquiler de corta estancia, que es una pregunta que me hacen mucho y que no siempre tiene la respuesta que el comprador espera. Las actas te dicen si el edificio tiene una derrama grande aprobada o en camino.

5. Si compras en planos, los documentos del desarrollador

En preventa no hay certificado de título de tu unidad todavía, así que la revisión cambia. Pido el título del terreno donde se construye, la licencia de construcción, los permisos ambientales cuando aplican, y el contrato de compraventa completo con el cronograma de pagos y la fecha de entrega por escrito.

Si el proyecto está acogido a CONFOTUR, pido ver la resolución que lo confirma y no solo la mención en el brochure. CONFOTUR exonera el 3% de impuesto de transferencia y el 1% de IPI anual hasta por 15 años. Es un beneficio real, pero está atado a que el proyecto efectivamente tenga la clasificación aprobada.

Ninguno de estos documentos es difícil de conseguir cuando el vendedor los tiene en orden. Esa es, en el fondo, la parte más útil de la lista: la rapidez con la que te entregan los papeles te dice mucho de con quién estás negociando.